En plus de la mise de fonds, l’achat d’un appartement ou d’une maison nécessite beaucoup d’argent pour couvrir les autres coûts. Ce sont notamment les frais d’évaluation et d’inspection, les taxes, les frais de notaire pour l’acte de vente, les branchements et rénovations, etc. Mais lorsqu’on parle de frais de garantie pour un prêt immobilier, de quoi s’agit-il ?
Deux sortes d’hypothèques
De manière générale, on utilise le terme d’hypothèque, mais il existe en réalité plusieurs sortes de financement hypothécaire pour acheter une propriété résidentielle. Le prêt avec hypothèque est un financement offrant une sécurité au prêteur, car la propriété achetée lui est donnée en garantie. En cas de défaut de remboursement par l’emprunteur, le prêteur en devient propriétaire et peut même la vendre.
Pour être valable, une hypothèque doit être publiée au registre foncier du Québec et indiquer le montant maximum garanti et le taux d’intérêt maximum du crédit consenti. Dans certains cas, il faut aussi inscrire d’autres modalités du prêt. On distingue deux types d’hypothèques : l’hypothèque subsidiaire et l’hypothèque conventionnelle.
L’hypothèque subsidiaire
Il s’agit d’une hypothèque portant sur un prêt immobilier mais pouvant également intégrer d’autres dettes. Dans certains cas, le montant de l’hypothèque peut être plus élevé que le montant financé pour acheter la maison : il atteint parfois son prix d’achat mise de fonds incluse. Cette hypothèque, également appelée garantie accessoire ou garantie hypothécaire, permet de sécuriser d’autres dettes consenties par le même prêteur : prêt auto, marge de crédit… Mais on peut aussi s’en servir pour des emprunts futurs. Afin d’obtenir des fonds supplémentaires, il suffit d’adresser une demande à la banque, qui l’étudie, et l’accorde ou la refuse en fonction des normes de crédit en vigueur. Après accord, les fonds sont débloqués sans qu’il soit nécessaire de payer de frais légaux, l’hypothèque intégrant déjà le futur prêt.
Il est possible de transférer cette hypothèque en cas de changement de prêteur mais encore faut-il que celui-ci donne son accord. Dans le cas contraire, une nouvelle hypothèque doit être prise.
L’hypothèque conventionnelle
Également appelée hypothèque résidentielle ou prêt hypothécaire, cette hypothèque ne porte que sur le montant financé pour acquérir la propriété, et ne peut pas servir pour garantir d’autres prêts. L’emprunteur qui souhaite obtenir un autre financement doit se qualifier selon les normes de crédit en vigueur et payer d’autres frais pour inscrire une nouvelle hypothèque.
S’il change de prêteur, notamment au moment du renouvellement d’hypothèque, celle-ci peut être transférée pour le solde du prêt seulement.
Les frais de garantie
Pour l’hypothèque subsidiaire et l’hypothèque conventionnelle, l’emprunteur doit payer des frais liés à la garantie. Il s’agit:
- des honoraires du notaire pour la préparation de l’acte de prêt. Au Québec, les honoraires sont libres mais l’on constate que ces honoraires atteignent plusieurs centaines de dollars. Ceux-ci s’ajoutent aux frais de la rédaction d’un acte d’achat.
- des frais pour inscrire une hypothèque au registre foncier du Québec. Il faut compter environ cent cinquante dollars.
- des frais de mainlevée, appelés également frais de radiation ou de quittance. Quand toutes les dettes garanties sont soldées, l’hypothèque est radiée automatiquement ou à la demande du prêteur. Pour une garantie hypothécaire, c’est l’emprunteur qui doit faire cette démarche. Il doit engager un notaire afin d’effectuer la radiation, lui payer des honoraires de plusieurs centaines de dollars ainsi que les frais de radiation, qui s’élèvent aux alentours de cent cinquante dollars.
En plus des frais d’évaluation, d’inspection, les taxes, les frais de notaire, de déménagement et de rénovation, l’emprunteur doit payer des frais de garantie lorsqu’il contracte une hypothèque. Qu’il s’agisse d’une hypothèque subsidiaire ou conventionnelle, il règle les honoraires du notaire pour l’acte de prêt, les frais de publication de l’hypothèque, et dans certains les frais de radiation lorsque l’hypothèque est soldée.